Annuitätendarlehen-Rechner: Monatsrate, Tilgung und Restschuld berechnen
Annuitätendarlehensrechner
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Kreditrate während der Sollzinsbindung normalerweise gleich. Innerhalb dieser Rate verschieben sich jedoch die Anteile: Die Zinsen nehmen ab, die Tilgung steigt. Wer eine Immobilienfinanzierung plant, sollte deshalb nicht nur auf die monatliche Belastung schauen, sondern auch auf die verbleibenden Schulden am Ende der Zinsbindung.
Unser Annuitätendarlehen-Rechner auf rechenhirn.de hilft dabei, diese Zusammenhänge zu berechnen. Ich erkläre im Folgenden, wie die Rate entsteht, was die anfängliche Tilgung bedeutet und warum Zinsbindung und Gesamtlaufzeit nicht dasselbe sind. Alle Zahlenbeispiele sind frei gewählte Modellrechnungen, keine aktuellen Kreditangebote.
Was ein Annuitätendarlehen ausmacht
Die regelmäßige Zahlung an die Bank heißt Annuität. Sie setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen:
- Zinsanteil: die Kosten für das noch nicht zurückgezahlte Darlehen.
- Tilgungsanteil: der Betrag, um den die Kreditschuld sinkt.
Nach jeder Tilgungszahlung ist die Restschuld etwas kleiner. Dadurch fallen in der nächsten Abrechnungsperiode weniger Zinsen an. Bleibt die Rate unverändert, fließt entsprechend mehr Geld in die Rückzahlung. Dieser Mechanismus unterscheidet das Annuitätendarlehen beispielsweise von einem Tilgungsdarlehen mit gleichbleibendem Tilgungsbetrag und sinkenden Raten.
Gleichbleibende Rate bedeutet nicht gleichbleibende Tilgung. Die anfängliche Tilgung beschreibt nur den Ausgangspunkt. Ihr Anteil an der Rate wächst, solange der Zinssatz und die vereinbarte Zahlung unverändert bleiben.
Welche Angaben für die Berechnung wichtig sind
Eine Darlehensberechnung hängt vor allem von der Kreditsumme, dem Sollzins und der gewünschten Rückzahlung ab. Für einen aussagekräftigen Vergleich sollten diese Angaben klar voneinander getrennt werden.
Darlehensbetrag
Die finanzierte Summe. Bei einem Immobilienkauf ist sie nicht automatisch mit dem Kaufpreis identisch: Eigenkapital und mitfinanzierte Nebenkosten verändern den Kreditbedarf.
Gebundener Sollzins
Der Zinssatz, mit dem die Bank die Zinsen auf die jeweilige Restschuld berechnet. Er ist eine wesentliche Grundlage des Tilgungsplans.
Anfänglicher Tilgungssatz
Der anfänglich auf ein Jahr bezogene Tilgungsbetrag im Verhältnis zur ursprünglichen Darlehenssumme. Ein höherer Satz führt bei gleichem Sollzins zu einer höheren Rate.
Zinsbindung
Der Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist. Danach kann eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein.
Zahlungsrhythmus
Üblich sind monatliche Raten. Ob Zahlungen monatlich oder jährlich erfolgen, beeinflusst den Tilgungsverlauf.
Wenn eine Berechnung statt des anfänglichen Tilgungssatzes eine gewünschte Gesamtlaufzeit verwendet, wird die passende Rate daraus ermittelt. Eine vorgegebene Tilgung und eine vorgegebene Laufzeit sind daher unterschiedliche Ausgangspunkte.
Die Monatsrate aus Sollzins und Tilgung berechnen
Wird ein Darlehen über den anfänglichen Tilgungssatz beschrieben, ergibt sich die anfängliche Jahresannuität aus Darlehenssumme, Sollzins und Tilgung. Bei zwölf gleich hohen Monatsraten gilt:
Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Prozentwerte werden dabei als Dezimalzahlen eingesetzt: 4 % entsprechen 0,04.
Ein Beispiel mit 100.000 Euro Darlehen, 4 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung:
- Jahresannuität: 100.000 € × (0,04 + 0,02) = 6.000 €
- Monatsrate: 6.000 € ÷ 12 = 500 €
Die Formel bestimmt zunächst die Rate. Wie viel davon tatsächlich in einem Kalenderjahr zur Tilgung beiträgt, hängt unter anderem vom Zahlungsrhythmus und dem Beginn der Rückzahlung ab.
Wie sich Zinsen und Tilgung Monat für Monat verschieben
Für das folgende Beispiel werden die Zinsen monatlich mit einem Zwölftel des jährlichen Sollzinssatzes auf die jeweilige Restschuld berechnet. Die Zahlung erfolgt jeweils am Monatsende. Sondertilgungen und zusätzliche Kosten bleiben unberücksichtigt.
| Monat | Rate | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld nach Zahlung |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 500,00 € | 333,33 € | 166,67 € | 99.833,33 € |
| 2 | 500,00 € | 332,78 € | 167,22 € | 99.666,11 € |
| 3 | 500,00 € | 332,22 € | 167,78 € | 99.498,33 € |
Die Werte sind auf Cent gerundet. Je nach Rundungsverfahren und vertraglicher Zinsberechnung können sich geringfügige Abweichungen ergeben.
Im ersten Monat werden die Zinsen so berechnet: 100.000 € × 0,04 ÷ 12 = rund 333,33 €. Von der Rate bleiben rund 166,67 € für die Tilgung. Bereits im zweiten Monat ist der Zinsanteil etwas kleiner.
Eine höhere Tilgung verändert die monatliche Belastung
Mit dem Annuitätendarlehen-Rechner lassen sich unterschiedliche Tilgungssätze gegenüberstellen. Bei gleichem Darlehensbetrag und Sollzins erhöht eine stärkere Tilgung die Rate, verkürzt aber die Rückzahlung und reduziert die insgesamt anfallenden Zinsen.
| Anfängliche Tilgung | Jahresannuität | Monatsrate, gerundet |
|---|---|---|
| 1 % | 5.000 € | 416,67 € |
| 2 % | 6.000 € | 500,00 € |
| 3 % | 7.000 € | 583,33 € |
| 4 % | 8.000 € | 666,67 € |
Der Wechsel von 2 auf 3 % anfängliche Tilgung kostet hier rund 83,33 Euro zusätzlich im Monat. Ob dieser Spielraum vorhanden ist, sollte eine Haushaltsrechnung zeigen. Neben der Kreditrate gehören dazu unter anderem laufende Wohnkosten, Instandhaltung und eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben.
Restschuld nach zehn Jahren: Was von 100.000 Euro übrig bleibt
Bei 100.000 Euro Darlehen, 4 % Sollzins und 500 Euro Monatsrate werden innerhalb von zehn Jahren insgesamt 60.000 Euro gezahlt. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Schulden um diesen Betrag sinken.
Unter den zuvor genannten monatlichen Berechnungsannahmen verbleiben nach 120 Raten ungefähr 75.458 Euro Restschuld. Getilgt wurden damit rund 24.542 Euro; etwa 35.458 Euro der Zahlungen entfielen auf Zinsen.
Die Restschuld lässt sich bei gleichbleibendem Monatszins und nachschüssigen Monatsraten mit dieser Formel bestimmen:
Rn = K × (1 + i)n − A × ((1 + i)n − 1) ÷ i
- K: ursprünglicher Darlehensbetrag
- i: monatlicher Zinssatz, hier 0,04 ÷ 12
- n: Anzahl der gezahlten Monatsraten
- A: monatliche Rate
- Rn: Restschuld nach der letzten betrachteten Rate
Für einen Zinssatz von null gilt stattdessen schlicht: Restschuld = Darlehensbetrag minus Summe der Tilgungszahlungen.
Zinsbindung ist nicht gleich Gesamtlaufzeit
Eine zehnjährige Sollzinsbindung bedeutet lediglich, dass der vereinbarte Sollzins für diesen Zeitraum feststeht. Das Darlehen muss dann noch nicht vollständig zurückgezahlt sein. Für die verbleibende Summe wird häufig eine Anschlussfinanzierung benötigt.
Die dort vereinbarte Rate hängt vom neuen Zinssatz und der weiteren Rückzahlungsplanung ab. Eine niedrige Anfangsrate kann deshalb eine erhebliche Restschuld hinterlassen, deren spätere Finanzierung teurer wird.
Mein Hinweis für den Vergleich: Betrachten Sie neben der Monatsrate immer die Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Sie macht Finanzierungsvarianten oft besser vergleichbar als die anfängliche Belastung allein.
Wie Sondertilgungen die Rechnung beeinflussen
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung außerhalb der regulären Raten. Sie senkt die Restschuld und damit die künftig anfallenden Zinsen. Bleibt die Monatsrate unverändert, verkürzt sich im üblichen Modell die verbleibende Laufzeit.
Ein vereinfachtes Beispiel: Eine zusätzliche Tilgung von 5.000 Euro reduziert bei 4 % Sollzins die rechnerischen Zinsen des unmittelbar folgenden Monats um rund 16,67 Euro:
5.000 € × 0,04 ÷ 12 = 16,67 €
Die gesamte Ersparnis über die weitere Laufzeit hängt vom Zahlungszeitpunkt und dem anschließenden Tilgungsverlauf ab. Ob Sondertilgungen zulässig sind und welche Grenzen gelten, richtet sich nach dem Kreditvertrag.
Sollzins und Effektivzins richtig einordnen
Für den klassischen Tilgungsplan ist der Sollzins maßgeblich. Der effektive Jahreszins dient dagegen dem Kostenvergleich und berücksichtigt zusätzlich bestimmte preisbestimmende Faktoren und Kosten.
Der Effektivzins sollte deshalb nicht einfach anstelle des Sollzinses in die Monatszinsformel eingesetzt werden. Für den Vergleich konkreter Angebote sind beide Angaben wichtig, ebenso wie Zinsbindung, Auszahlungsbedingungen und vertragliche Rückzahlungsrechte.
Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen-Rechner
Warum wird mein Darlehen nicht in 50 Jahren zurückgezahlt, wenn die Tilgung 2 Prozent beträgt?
Die 2 % bezeichnen die anfängliche Tilgung. Weil die Zinsen mit sinkender Restschuld abnehmen, wächst bei gleichbleibender Rate der Tilgungsanteil. Eine Rechnung nach dem Muster „100 geteilt durch Tilgungssatz“ bildet diesen Verlauf nicht ab.
Bleibt die Kreditrate immer unverändert?
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt sie während der vereinbarten Zinsbindung normalerweise konstant. Vereinbarte Tilgungssatzwechsel, Vertragsänderungen oder eine Anschlussfinanzierung können die Rate verändern.
Warum weicht ein Bankangebot vom berechneten Ergebnis ab?
Mögliche Gründe sind andere Zahlungstermine, ein abweichender Tilgungsbeginn, taggenaue Zinsberechnungen, Rundungen oder zusätzliche Vertragsbestandteile. Unser Rechner liefert eine rechnerische Orientierung; verbindlich sind die vereinbarten Konditionen und der dazugehörige Tilgungsplan.
Welche Rate passt zu meinem Budget?
Eine tragbare Rate lässt nach den regelmäßigen Ausgaben noch ausreichend Raum für Rücklagen. Bei einer Immobilie gehören auch Kosten dazu, die nicht in der Darlehensrate stecken. Für die Planung lohnt es sich, mehrere Tilgungssätze zu berechnen und zusätzlich eine mögliche höhere Belastung nach Ablauf der Zinsbindung zu prüfen.